Monelle saattaa tulla täysin yllätyksenä se asunto-osakeyhtiölaissa määritelty pykälä, jonka mukaan osakkeenomistajan tietyt rikkomukset voivat johtaa osakehuoneiston hallintaan ottamiseen taloyhtiön toimesta ilman erillistä oikeuden päätöstä. Artikkelissa listataan viisi perustetta, jonka pohjalta osakehuoneisto on mahdollista ottaa haltuun osakkeenomistajalta:
1. osakkeenomistaja ei maksa yhtiövastikettaan
2. huoneistoa hoidetaan niin huonosti, että tällaisesta hoidon laiminlyömisestä koituu haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle
3. huoneistoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksessä (tai muualla) ilmenevää käyttötarkoitusta
4. huoneistossa vietetään luonteeltaan häiritsevää elämää
5. osakkeenomistaja tai muu osakehuoneistossa asuva ei noudata, mitä järjestyksen säilyttämiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen
Mistä haltuunotossa on kyse?
Varsin ankaralta vaikuttava asunto-osakeyhtiölain sallima seuraamus osakkaan rikkomusten suhteen on asukkaan huoneiston haltuun ottaminen. Mikäli asukas vastustaa haltuunottoa, on taloyhtiöllä oikeus pyytää viime kädessä virka-apua poliisilta haltuunoton toteuttamiseksi. Haltuun ottaminen edellyttää aina asiasta tehtyä asunto-osakeyhtiön ylimmän päättävän elimen – yhtiökokouksen – päätöstä. Mitkä ovat sitten niitä erityisiä laissa lueteltuja perusteita, joiden pohjalta huoneisto voidaan ottaa yhtiön haltuun?
Perusteet haltuunottamiselle
Haltuun ottamiseen voidaan turvautua ensinnäkin tilanteessa, jossa osakkeenomistaja ei maksa yhtiövastikettaan. Kyseessä on oikeudellisesti yksinkertainen kysymys: yhtiövastiketta koskeva suoritus on joko tehty tai sitä ei ole tehty. Ylemmissä oikeusasteissa tätä perustetta ei olekaan jouduttu sen yksityiskohtaisemmin tulkitsemaan, sillä se on juridisesti sekä näytöllisesti hyvin selvä.
Toiseksi haltuunotto on mahdollista, mikäli huoneistoa hoidetaan niin huonosti, että tällaisesta hoidon laiminlyömisestä koituu haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Tällainen tilanne voi olla käsillä esimerkiksi tapauksessa, jossa tietty osakas ei pyri asianmukaisesti estämään huoneistoaan uhkaavaa vesivahinkoa. Tätäkään lainkohtaa ei ole kattavammin jouduttu pohtimaan oikeuskäytännössä, sillä osakkaat harvemmin haluavat tietoisesti jättää omaisuutensa suojaamatta lähestyvältä vaaralta ja näin vahingoittaa sitä.
Kolmas peruste on ollut muutamaan otteeseen esillä myös tuomioistuimissa. Sen mukaan haltuunotto on mahdollista, mikäli huoneistoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksessä (tai muualta) ilmenevää käyttötarkoitusta. Oikeuskäytännössä ovat olleet esillä etenkin tapaukset, joissa ns. senioritaloissa sijaitsevissa huoneistoissa ovat asuneet selkeästi senioreiksi luokiteltavia nuoremmat henkilöt (korkeimman oikeuden ratkaisu 2017:22 ja Turun hovioikeuden ratkaisu 20.11.2015 1215). Senioritaloyhtiöitä tapauskohtaisesti koskeva ikävaatimus on katsottu siinä määrin selväsanaiseksi, että haltuunotto on ollut tällaisessa tapauksissa mahdollinen osakkaan vastustuksesta huolimatta.
Neljänneksi haltuunotto on mahdollista, mikäli huoneistossa vietetään luonteeltaan häiritsevää elämää. Sanomattakin on selvää, että häiritsevältä elämältä edellytetään varsin pitkää kestoa ja vakavuutta, jotta siihen voidaan haltuunoton keinoin puuttua. Tavanomaiset elämän äänet kuuluvat myös asunto-osakeyhtiöihin. Tietyn asteista häiriön vakavuutta edellytettiinkin mm. Helsingin hovioikeuden ratkaisussa 30.01.2014 179.
Viimeisenä perusteena haltuun ottamiselle laki tarjoaa sen, että osakkeenomistaja tai muu osakehuoneistossa asuva ei noudata, mitä järjestyksen säilyttämiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen. Tällä säännöksellä viitataan ennen kaikkea asukkaiden terveyttä ja yleistä järjestystä säänteleviin normeihin ja lainkohta onkin soveltamisalaltaan varsin yleinen. Säännökseen on viitattu usein mm. parveketupakointia koskevissa tapauksissa. Esimerkiksi parveketupakoinnin kohdalla haltuunotto voi tietyissä tapauksissa olla siis mahdollinen, vaikkei tupakointia kiellettäisikään esimerkiksi taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä (vrt. yllä esitetty kolmas peruste haltuun ottamiselle).
Lopuksi
Laki säätää kaikkia edellä lueteltuja kohtia koskien vielä erikseen, että haltuunotto ei ole mahdollinen, mikäli haltuunottoperusteella on yleisesti ottaen vain vähäinen merkitys. Lisäksi haltuun ottaminen on mahdollista vain kolmeksi vuodeksi kerrallaan. On otettava myös huomioon, että se vaatii aina kirjallisen varoituksen antamisen osakkeenomistajalle. Mikäli osakas varoituksen saatuaan oikaisee käytöstään, ei haltuunotto saa tulla kyseeseen. Osakkaalla on aina myös oikeus moittia yhtiön päätöstä valittamalla siitä käräjäoikeuteen.
Yhtiön lakisääteisenä velvollisuutena on vuokrata haltuun otettu osakehuoneisto. On tärkeää huomata, ettei yhtiö saa omistusoikeutta tällaiseen huoneistoon: omistus säilyy haltuunotosta huolimatta osakkaalla. Yhtiö ei voi siis esimerkiksi myydä haltuun ottamaansa huoneistoa.
